Avanza el siglo XXI y, con él, se afianzan conceptos que no tenían hueco en el diccionario en el año 2000: hablamos de tecnología M2M, de smart cities y de redes inteligentes, apostando por un estilo de vida en el que encajan términos como eficiencia y sostenibilidad. Sí, las cosas están cambiando: nos relacionamos a base de comentarios en Facebook y Twitter, conversamos vía Whatsapp, almacenamos cosas en la nube, compramos en un par de clics (¿prefieres dejar la tarea en manos del frigorífico?) y opinamos de lo que queremos cuando nos parece oportuno y desde cualquier parte.

José María O’Kean, catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Pablo de Olavide (Sevilla), profesor en IE Business School, asesor de empresas y divulgador con gancho en la televisión, define este entorno como el “nuevo escenario de contactos, negocios, teletrabajo, comercio y ocio”, un lugar donde “cada persona diseña su perfil en las redes sociales” y en el que es posible “captar información de hábitos de consumo y datos educacionales y de la propia intimidad de la gente”, así como “sus principales líneas ideológicas y políticas”. Es, en pocas palabras, el espacio digital.

Somos neoconsumidores

En el informe Diseñando un nuevo ciclo de valor en la construcción, elaborado bajo el paraguas del equipo directivo del salón Beyond Building Barcelona-Construmat, O’Kean analiza el presente y el futuro de la vivienda y el urbanismo desde una perspectiva en la que se funden las características del sector después de la crisis sufrida entre 2008 y 2013 y las tendencias de la sociedad actual. Con respecto a las primeras, el autor se refiere a la “restricción del crédito, propia de una economía privada y pública en exceso endeudada”, y a la aparición de “nuevos players, agentes y fondos de inversión (Sareb, socimis, investment funds, inmobiliarias de entidades financieras, etc.) en la promoción y gestión” de inmuebles.

En cuanto al contexto global, el documento llama la atención sobre el crecimiento de la población en el mundo y su concentración en las ciudades (que serán cada vez más inteligentes), el éxito de la conciencia verde y el auge (y la democratización) de las tecnologías de la información y la comunicación. “Ha surgido un neoconsumidor extremadamente exigente, conocedor de su poder de actuación en las redes sociales y eficazmente reflexivo en su elección de compra”, explica José María O’Kean. Un neoconsumidor que, cuando busca una vivienda, se muestra más pendiente de “las sensaciones de habitabilidad proyectadas en las fases de diseño y venta que en las características físicas de las casas” y que tiene acceso a un archivo infinito (Internet) de precios y experiencias: un mar de números y testimonios capaces de influir en sus decisiones.

Aviso a constructores

A los promotores que no quieran perderse en plena “revolución tecnológica”, el estudio les recomienda mejorar (y, en el caso de que carezcan de él, ponerlo en marcha) su front office en el espacio digital, es decir, su escaparate en la Red. Hacerlo les permitirá tender puentes sólidos con los compradores finales, acercarse a clientes potenciales y afrontar con éxito dos cambios decisivos:

1. Antes los constructores levantaban inmuebles de acuerdo con sus preferencias. Ahora la estrategia se basa en la demanda: el negocio se subordina a las necesidades y a los deseos del público.
2. Puesto que el neoconsumidor goza de acceso ininterrumpido a Internet, “será necesario proyectar un sistema de telecomunicaciones que facilite la conexión a la nube de los electrodomésticos y la instalación de sensores de condiciones climáticas y energéticas. Seguramente, los estudios de arquitectura tengan que contar con la colaboración de ingenieros y expertos en este ámbito”, dice O’Kean.

Por otra parte y ampliando el foco al terreno del urbanismo, no hay que olvidar que el camino hacia las smart cities exige innovar en materiales y métodos de trabajo (el mañana parece dibujarse con una impresora en 3D), pensar en la eficiencia de los edificios (incluidas fábricas y oficinas), contribuir a proteger el medio ambiente y configurar entornos dinámicos, cómodos, limpios y prósperos para todo el mundo.

Viviendas nuevas… y rehabilitadas

José María O’Kean también cree que la brecha entre ricos y pobres y los “ajustados niveles de renta” de la España postcrisis estimulará la creación de viviendas para el alquiler (“gestionadas en buena parte por los fondos de inversión”) e impulsará las cooperativas de propietarios. Además, asegura que, puesto que “los promotores encontrarán mayores dificultades para vender, el éxito dependerá de que conozcan a la demanda y les ofrezcan las casas adecuadas”. En este sentido, distingue entre cuatro tipos de inmuebles:

1. Simple buildings: edificios austeros, de materiales sobrios, levantados “con unos costes muy reducidos” y dirigidos “a personas de bajos ingresos, estudiantes, personas con una alta movilidad laboral que opten por el alquiler” e individuos mayores cuyas antiguas viviendas resulten demasiado incómodas.
2. Wealth buildings: “Construidos hacia el exterior, en espacios abiertos, enclavados en un entorno natural de calidad” y con tecnología preparada para “medir las condiciones de habitabilidad internas más saludables” y para controlar ciertos aspectos médicos del residente. El autor pone el acento en el interés que esta clase de viviendas puede despertar en jubilados extranjeros de clase alta.
3. Efficient buildings: hechos con materiales biodegradables y concebidos para ahorrar energía, utilizar el agua de modo racional, reciclar residuos de manera sencilla e individualizada, etc.
4. Conected buildings: edificios “futuristas”, sembrados de “sensores” y de sistemas de tecnología M2M. Diseñados para quienes estén dispuestos “a pagar por viviendas cuyos parámetros de habitabilidad puedan ser controlados mediante appsen sus dispositivos móviles”.

En relación a las casas ya existentes, el informe propone el desarrollo de programas específicos de rehabilitación, vinculados a “incentivos fiscales” y centrados en barrios enteros envejecidos, polígonos industriales, áreas comerciales deterioradas y zonas turísticas degradadas. ¿El objetivo? La sostenibilidad, por supuesto, una misión en la que la colaboración entre agentes públicos y privados se antoja imprescindible.