Son muchos los cálculos que acompañan a la venta de una vivienda de segunda mano, entre ellos los correspondientes a las obligaciones tributarias. De su cuantía va a depender en gran medida la buena o mala operación que finalmente se haga, así que  cuando cojas la calculadora conviene tener muy presente la estimación de la ‘plusvalía municipal’. Se trata del pago que se hace a los ayuntamientos por el incremento del valor del inmueble vendido durante los años en los que se ha mantenido en propiedad. No debe confundirse con la ‘plusvalía fiscal’, que se abonará a través de la declaración de la Renta.

En los últimos años su cuantía ha sido actualizada al alza como consecuencia de la revisión catastral (uno de los índices que se utiliza para su cálculo) llevada a cabo por los ayuntamientos. Es importante tener presente esta cuantía si queremos poner a la venta nuestra vivienda,  para evitar sorpresas.

1. ¿Cómo se llama técnicamente?

Lo primero que debes saber es que cuando hables con el funcionario de turno puede que se refiera a esta obligación tributaria como el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, tal como recoge la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Detrás de este nombre técnico está lo que normalmente se denomina plusvalía o plusvalía municipal.

2. ¿Qué grava este impuesto?

Es la diferencia o plusvalía que el propietario obtiene entre el precio por el que compró un piso, local o terreno urbano y aquel por el que lo vende o transfiere. Dada la revalorización de las propiedades inmobiliarias, lo más habitual es que se trate de una ganancia, si bien esta estimación se realiza sobre el valor del suelo, no sobre el inmueble en sí. Estamos obligados a abonarla siempre y cuando se transfiera la titularidad de esta propiedad mediante una venta o permuta, o si se ceden los derechos reales sobre esa vivienda (se dona en usufructo).

3. ¿Quién debe pagarla?

El pago de la plusvalía corre a cargo de la persona que vende o permuta el inmueble o el terreno. En el caso de que sean varias las personas o sociedades titulares, será cada una de ellas la que tendrá que pagar en función del porcentaje que tenga sobre la propiedad en el propio ayuntamiento.

4. ¿Siempre la paga el vendedor?

Existen dos excepciones a esta norma general. La primera es cuando se trata de una una donación, caso en el que es la persona que recibe la propiedad la que asume el pago de la plusvalía. En segundo lugar, la Ley considera que cuando el comprador es un extranjero no residente en España es él quién debe abonar por este concepto.

Otro supuesto habitual es el de la herencia. En este caso, lógicamente serán los herederos los que tendrán que afrontarlo haciendo un reparto proporcional al porcentaje correspondiente,  pero teniendo en cuenta que en muchos casos hablamos de bienes indivisibles y de un impuesto con responsabilidad solidaria.

5. ¿Cuándo hay que pagar?

En cuanto a los tiempos para satisfacer este pago en las arcas municipales, en el caso de la compraventa se debe realizar en los primeros 30 días laborales desde el momento del cambio de titular.

Este plazo se alarga hasta los seis meses en el supuesto de herencia, siempre a partir de la fecha del fallecimiento. Existe la posibilidad de prorrogarlo durante seis meses más si así lo solicita el interesado en el ayuntamiento correspondiente.

6. ¿Cuánto hay que pagar?

El cálculo de la base imponible de este impuesto es competencia de los ayuntamientos por lo que resulta imposible generalizar, si bien esta ordenanza nunca puede superar el 30% de las plusvalías generadas en un plazo máximo de 20 años.

Su cálculo se realiza mediante una fórmula compleja en la que se tienen en cuenta varios factores. Entre ellos el más importante es valor catastral, para conocerlo sólo hay que buscar el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), donde se especifica su cuantía. Los otros índices que entran en el cálculo son los años en propiedad, el tipo impositivo así como las posibles reducciones y bonificaciones marcadas por cada Administración local, que pueden ser muy significativas en los supuestos de trasmisión por herencia.

Algunos ayuntamientos como el de Madrid ofrecen simuladores con los que el contribuyente pueda realizar el cálculo, los interesados pueden seguir este enlace. En el caso de ForoCiudad.com se ofrece una calculadora genérica en la que se puede saber la cuantía en función del municipio que se seleccione. En ambos casos hay que tener en cuenta que se ofrece una estimación nunca vinculante por parte de la Administración. La demora en el pago del impuesto siempre conlleva un recargo, por lo que conviene cumplir los plazos.