¿Qué elementos del edificio se van evaluar y cuáles no?, ¿cómo se analiza su estado…? Todo son dudas cuando la comunidad de vecinos afronta la temida Inspección Técnica de Edificios (ITE), aún más en este tiempo de transición en el que el más exigente Informe de Evaluación de Edificios (IEE) toma el relevo. La información es la mejor herramienta para saber qué revisa la ITE y abordar con tranquilidad esta inevitable inspección que aguarda a todos los edificios de viviendas por su 50 cumpleaños.

La principal misión del IEE es la seguridad, evitar riesgos y daños físicos en los habitantes del inmueble y en otras personas que se relacionen con su entorno. Para lograrlo realiza una evaluación y establece los puntos a subsanar de las deficiencias encontradas.

Qué elementos se vigilan

La teoría dice que el técnico debe evaluar un mínimo del 55% de la superficie total del edificio, si bien la Ley no establece un porcentaje de inspección obligada. En cuanto a los elementos a estudiar para evaluar su conservación, la ITE se realiza sobre cuatro áreas principales del edificio, como explica la Guía rápida de la ITE publicada por el Gobierno Vasco:

• Estructura
• Fachada
• Cubierta
• Instalaciones de abastecimiento y distribución de agua y de saneamiento y evacuación

Tras la implantación de la IEE, el ámbito de evaluación se ha ampliado en otros dos:

• Accesibilidad universal
• Certificación de eficiencia energética

Qué elementos se evalúan en la inspección

Los indicadores principales sobre el estado de conservación del inmueble son la existencia de fisuras, humedades, desprendimientos y deformaciones. Desde el punto de vista de la seguridad, se presta mucha atención a la existencia en la fachada de jardineras, canalones o cualquier otro tipo de estructuras que puedan ser objeto de desprendimiento a la vía pública. En cuanto a la certificación energética del edificio se va a evaluar la calidad de la envolvente del edificio y las instalaciones de calefacción y climatización.

Para analizar las condiciones básicas de la accesibilidad y el cumplimiento de la normativa vigente se estudian los accesos desde calle y las comunicaciones internas desde el portal hasta la vivienda.

Qué calificaciones y plazos contempla la evaluación

La ley contempla cinco grados en función del estado del edificio, y que desde el punto de vista de los propietarios, obligará a tomar medidas de reparación con mayor o menor rapidez.

Grado 1. Inmediata. Las peores noticias posibles para la comunidad de propietarios, obliga a adoptar una intervención en un plazo máximo de 24 horas. Si no se procede así, se puede acudir al servicio de extinción de incendios, por ejemplo, por peligro de derrumbe de elementos de fachada y riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos. Esta calificación también está prevista para situaciones de obligado apuntalamiento, desalojo de vecinos, clausura de acceso a una zona del edificio o montaje de bandejas de seguridad para evitar desprendimientos.

Grado 2. Muy urgente. En este supuesto se contemplan hasta tres meses de plazo. En este tiempo habrá que ejecutar las intervenciones imprescindibles para subsanar daños importantes de las partes del edificio o de sus elementos, por implicar un evidente riesgo a corto plazo para personas o bienes ajenos.

Grado 3. Urgente. El plazo máximo para este tipo de intervención es de 12 meses. El técnico califica con grado 3 cuando detecta deficiencias graves que puedan llevar a la degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva.

Grado 4. Necesaria a medio plazo. Permite contemplar actuaciones a un plazo más largo del año. En este supuesto se han detectado deficiencias que no afectan al funcionamiento del sistema pero que requieren de una actuación específica, ya que de no corregirse podrían derivar en deficiencias de mayor envergadura.

Grado 5. Mantenimiento.  Esta calificación está prevista para problemáticas que por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, y que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener. No se contempla un plazo determinado de actuación porque se entiende que serán subsanas en el habitual proceso de conservación del edificio.