Una circunstancia habitual ante la que se puede encontrar el comprador de un inmueble es que, cuando se vaya a efectuar la venta, el propietario actual todavía no haya terminado de hacer frente a su hipoteca. ¿Cuáles son los trámites a seguir en caso de que queramos adquirir una casa que ya esté hipotecada?

Si nuestros planes pasan por afrontar el pago sin necesidad de obtener financiación, el vendedor debe cancelar su préstamo en las condiciones previstas en la escritura. Pero si, por el contrario, nuestra idea es la de constituir también una hipoteca sobre el inmueble que vamos a adquirir, existen varias alternativas que podemos plantearnos antes de elegir la que más convenga a nuestras necesidades y circunstancias, de tal manera que:

1. Una opción a valorar es la de subrogarse en la hipoteca existente.
2. Otra opción sería que el vendedor cancele su hipoteca y el comprador, por su parte, constituya una nueva.

 

Veamos por separado los requisitos y las ventajas e inconvenientes de cada una de las alternativas:

 

1. Subrogarnos en la hipoteca existente.

A la hora de comprar una casa hipotecada, si consideramos la opción subrogarnos en el préstamo existente, es decir, pasaremos a sustituir al vendedor en su hipoteca. Se trata de una subrogación del deudor, que no se debe confundir con la subrogación de banco o acreedor, circunstancia que se da cuando se cambia la hipoteca de una entidad a otra.

La principal ventaja de esta elección es que permite salvar algunos de los trámites que conlleva la constitución de una hipoteca nueva con el ahorro que ello supone, ya que no es necesario abrir una nueva escritura sino sólo modificarla, esto implica un menor coste notarial y registral. Además, otro importante ahorro es el derivado del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que oscila entre el 0,75 y el 1,5% sobre la cuantía del préstamo, dependiendo de la comunidad autónoma, y que no se aplica en caso de subrogación.

¿Y si las condiciones de la hipoteca existente no te convencen del todo? Es posible renegociar estas condiciones en este momento y cambiar algunas de ellas como la tasa de interés, el plazo de amortización o convertir una hipoteca variable en una a plazo fijo. Incluso cabe la posibilidad de ampliar el crédito.

Por el contrario, para que esta opción llegue a buen puerto no sólo es necesario que le interese al comprador sino que la entidad también debe prestar su consentimiento. Puede darse el caso de que, en función de las condiciones en las que se firmó la hipoteca en su día o del perfil del nuevo deudor, el banco no acepte la operación.

 

2. Constituir una nueva hipoteca

Si el banco no acepta la subrogación o si al comprador no le interesan las condiciones en las que se realizaría, la segunda alternativa es que el vendedor cancele su hipoteca y, a continuación, se constituya una nueva (en la práctica suele hacerse de forma inmediatamente consecutiva en el tiempo, con todos los agentes involucrados presentes ante el notario).

Cabe la posibilidad de que la hipoteca se constituya en la misma entidad en la que existía la primera (no es extraño que, aunque el banco no acepte la subrogación, éste realice al comprador una buena oferta) o en una entidad diferente.

En resumen, no hay una respuesta única válida ya que antes de inclinarse por una u otra opción deben ponerse sobre la balanza los gastos de constitución de una nueva hipoteca en comparación con los gastos que conllevaría la subrogación, al igual que las condiciones que ofrezcan las distintas entidades con las que podamos llegar a un acuerdo para constituirla (tipos de interés, plazos de amortización, grado de compromiso exigido, etc.)