El 71,3% de la riqueza de los españoles está invertido en vivienda. Eso quiere decir que la mayoría de los propietarios llegan a la jubilación sin ahorros suficientes para complementar durante muchos años la pensión pública. Esta es la principal conclusión del informe Alternativa a la insuficiencia de las pensiones, elaborado por expertos del Instituto Santa Lucía y de las universidades Carlos III y Jaume I.

La alternativa es monetizar la vivienda. Así lo explica José Manuel Jiménez, director del Instituto Santalucía: “[La vivienda] es susceptible de convertirse en liquidez, permitiendo a los propietarios alcanzar unos ingresos durante la jubilación más acordes con sus expectativas y necesidades sin perder la propiedad de su casa mientras vivan. La cuantía que reciban a cambio variará en función de los tipos de interés vigentes, la edad y la esperanza de vida. Se trata de soluciones poco conocidas aún, pero con un enorme potencial, que cuentan además con un tratamiento fiscal favorable”.

Jiménez se refiere a dos productos financieros, la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad, también llamada producto vivienda-pensión. Analicemos en qué consisten.

Hipoteca inversa: un préstamo con el aval de la casa

La hipoteca se puede solicitar a partir de los 65 años, aunque algunos productos llevan la edad necesaria a los 70. La cuantía dependerá del valor de la casa que sirve de aval (puede ser primera o segunda vivienda) y de la edad del propietario: cuanto mayor sea, la renta mensual que perciba será también mayor.

El préstamo puede ser temporal o vitalicio. En el primer caso, se fija una fecha para devolver el importe prestado, bien en metálico o con la entrega de la propiedad. Si es vitalicio, el propietario recibirá mensualidades hasta su fallecimiento y serán sus herederos los que tendrán que decidir si se quedan con el inmueble abonando la deuda o lo ceden a la entidad bancaria.

Las aportaciones que se reciben no tienen carga fiscal, por lo que son cantidades netas. Además, el propietario no está sujeto a ninguna limitación. Por ejemplo, puede alquilar la vivienda o venderla, devolviendo en este caso las cantidades prestadas y cancelando la hipoteca.

Vivienda-pensión: vender la casa y seguir viviendo en ella

Cuando adquirimos una vivienda estamos consiguiendo lo que se conoce como pleno dominio, es decir, somos dueños de ese bien y podemos hacer uso de él. Podría parecer que una cosa es consecuencia lógica de la otra, pero según la ley se trata de dos derechos diferentes. Por ejemplo, el casero de una vivienda es su propietario, pero quien tiene el derecho de uso es el inquilino.

La ley permite vender la propiedad sin perder el usufructo, es decir, el derecho de uso. El comprador, generalmente una entidad bancaria, no podrá disfrutarla hasta que muera el usufructuario. Lógicamente, el precio solo de la propiedad es inferior al de dominio y tiene que ser recibido en su totalidad en el momento de la venta.

Tampoco en este caso hay que afrontar cargas fiscales y el usufructuario tiene derecho a alquilar o vender el derecho de uso, aunque ese acuerdo se extinguiría al fallecer el propietario original.