Una pregunta que comúnmente se plantean los progenitores a la hora de decidir el modo de transmitir la propiedad de una vivienda a sus hijos es si será más conveniente dejársela en herencia o realizar una donación en vida. Ambas alternativas conllevan distintas cargas fiscales y diferentes consecuencias jurídicas, así que no existe una respuesta universal: la conveniencia de optar por una u otra opción dependerá del caso concreto.

 

¿Es cierto que heredar es más barato?

Si la principal razón para inclinar la balanza es de tipo económico se puede concluir que, generalmente, desde el punto de vista impositivo recibir un piso por herencia es más rentable que recibirlo por donación. Sin embargo, esta afirmación es muy matizable dado que en España la regulación jurídica respecto a sucesiones y donaciones varía, y mucho, en cada territorio autonómico.

En el caso de las herencias, la ley estatal prevé una reducción del 95% en la base imponible del impuesto de Sucesiones y Donaciones (que en el caso de una vivienda, sería el valor catastral de la misma) para el caso de recibir por herencia la primera vivienda o vivienda habitual hasta un importe máximo de 122.606 euros. Las CCAA pueden mejorar estas condiciones (nunca empeorarlas), bien aumentando el porcentaje de reducción (Andalucía lo hace hasta el 99,99%), bien aumentando el límite sobre el que se aplica (Cataluña lo amplía a 500.000 euros) o bien aplicando otras bonificaciones.

Sin embargo, con respecto a las donaciones, no se prevé ninguna deducción ni bonificación con carácter general por lo que habría que acudir a la regulación de cada CCAA en cada caso. El tratamiento fiscal, en consecuencia, puede ser muy diferente: por poner un ejemplo, Madrid aplica una bonificación del 99% de la cuota del impuesto mientras que la legislación castellano leonesa no prevé ninguna.

Además, hay que tener en cuenta de que en ambos casos se debe liquidar el impuesto de plusvalía, que abonarán los herederos ante el primer supuesto y al que realiza la donación ante el segundo. Éste último, además, debería declarar la correspondiente ganancia patrimonial en el IRPF.

A favor de la donación juega la ventaja de la certidumbre respecto a los impuestos, ya que estaría sujeta a la legislación del momento en el que se realiza mientras que una herencia estará sujeta a la legislación vigente en el futuro momento en el que se produzca el fallecimiento. Es posible que entonces las deducciones y bonificaciones que ahora existen hayan variado o desaparecido.

 

¿Cuál es la ley aplicable?

Puede que padres e hijos residan en diferentes comunidades autónomas o que sea el inmueble el que se encuentre en un territorio diferente al de la residencia de cualquiera de ellos. ¿Qué ley se aplicaría en cada caso?

La norma establece que sobre las donaciones se aplique la ley de la comunidad autónoma donde esté ubicado el inmueble. Sobre las herencias, por su parte, se aplicará la del domicilio del fallecido. De poco sirve cambiar de domicilio para asegurarse un mejor tratamiento fiscal. La ley también prevé este fraude por lo que, si hay cambios recientes, la ley aplicable será la de la CCAA donde la persona haya residido durante mayor tiempo en los 5 años previos al fallecimiento.

 

 

Distintas consecuencias jurídicas

Dejando de lado el aspecto económico, la decisión de decantarse por una donación para transmitir una vivienda puede resultar interesante por diversos motivos: podría ser el mecanismo para ayudar a un hijo en una situación de necesidad o para evitar conflictos familiares en un futuro, por ejemplo.

El testamento presenta la ventaja de que es revocable en cualquier momento hasta que se produzca el fallecimiento: solo con otorgar uno nuevo se anula por completo el anterior, sin embargo, existe la posibilidad de que la donación se realice con ciertas condiciones (como por ejemplo, que el hijo que la recibe se comprometa a cuidar de los padres si lo necesitan) y aún en el caso de que se realice sin condiciones, es revocable en caso de ingratitud.

En definitiva, la elección dependerá de la valoración de las necesidades y circunstancias de cada caso concreto y de la legislación de la CCAA que se aplique, por ello, siempre es conveniente plantear los distintos escenarios posibles y contar con el asesoramiento de un profesional.