Cuando adquirimos una vivienda estamos consiguiendo lo que se conoce como pleno dominio, es decir, somos dueños de ese bien y podemos hacer uso de él. Podría parecer que una cosa es consecuencia lógica de la otra, pero según la ley se trata de dos derechos diferentes.

Tener la propiedad

Una persona tiene derecho a ser dueño de una casa, puede comprarla y venderla, o alquilarla, pero eso no quiere decir que pueda utilizarla. El derecho de posesión es lo que se conoce como nuda propiedad.

Un ejemplo puede ayudar a entender la diferencia: un casero es el propietario de un piso (el nudo propietario) pero es el inquilino quien adquiere el derecho a utilizarla.

Utilizar la propiedad

El derecho de uso se conoce como usufructo y cuando el nudo propietario lo cede a otro, siempre es por un tiempo limitado que dependerá de un acuerdo entre ambas partes.

Por tanto, el pleno dominio de una vivienda está formado por la nuda propiedad y el usufructo, y ambos derechos pueden servir para obtener un beneficio económico.

Vender la nuda propiedad

La ley permite vender la nuda propiedad sin perder el usufructo. De hecho, es una operación cada vez más habitual entre personas mayores sin descendencia que quieren lograr unos ingresos con los que asegurarse una jubilación desahogada.

En la mayoría de los casos la transacción supone el uso vitalicio de la propiedad por el vendedor. El comprador no podrá disfrutarla hasta que muera el usufructuario. Lógicamente, el precio solo de la nuda propiedad es inferior al de dominio y tiene que ser recibido en su totalidad en el momento de la venta.

El acuerdo se cierra ante notario y queda registrado, de manera que cuenta con las máximas garantías legales.

Derechos y deberes del nudo propietario

• Puede vender la propiedad a un tercero, pero éste tendría que respetar el derecho de uso del usufructuario.
• Cuando finalice el periodo de usufructo (al morir el usufructuario), tiene derecho a recuperar el bien en buen estado.
• Deberá hacerse cargo de las reparaciones que exija la vivienda, de las derramas de la propiedad y del IBI.
• Cualquier intervención en la propiedad (obras, reformas…) tendrá que ser acordada con el usufructuario.

Derechos y deberes del usufructuario

• Está obligado a mantener la propiedad en buen estado.
• Puede alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta.
• Puede vender el usufructo a otra persona para conseguir otro ingreso, pero el acuerdo finaliza cuando muere el usufructuario original.
• Solo tendrá que hacerse cargo de los gastos ordinarios de la vivienda (gas, electricidad, agua…).