Desde mantener el patrimonio familiar que tanto esfuerzo costó a los nuestros alcanzar y que nos llega en forma de herencia, a incluso el legado de una preciosa villa argentina de un primo lejano desconocido “que hizo las Américas”, hay una gran variedad de situaciones que se nos presentarán a la hora de disfrutar una vivienda heredada.

En ocasiones, se tiende a pensar que heredar una vivienda es mera burocracia o simple papeleo y que, al fin y al cabo, es un legado familiar de nuestros padres o de otros familiares y que, de hecho, la vivienda de alguna manera ya es de nuestra propiedad, por la que ya se ha pagado y tributado.

Sin embargo, la realidad puede presentarse bien diferente: posibles disputas con otros herederos, tramitaciones que se alargan en el tiempo, tasas, impuestos, notario, registro…y todos ellos con su prudente plazo de tramitación, lo que puede llegar a provocar el paso de los días e inquietar a los interesados.

Advertir que la legislación no es uniforme en España, sino que hemos de tener en cuenta los distintos territorios forales e históricos donde rige su propia normativa. No obstante, sí que es posible determinar supuestos generales y ciertas situaciones singulares.

Cargas fiscales

En primer lugar, poner de manifiesto que ser heredero conlleva obligaciones fiscales. Hay que tributar por el Impuesto sobre Sucesiones en la Comunidad Autónoma donde el pariente tenía su domicilio habitual, así como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (las conocidas plusvalías municipales), ante el Ayuntamiento del municipio donde se hallen.

El importe del Impuesto sobre Sucesiones varía en función de variables como el parentesco con el fallecido, los bienes preexistentes del heredero, el valor de los bienes que se heredan o que se van a heredar. Además, cada Comunidad Autónoma tiene unas bonificaciones o unas exenciones diferentes.

Por otro lado, el importe del Impuesto sobre las “plusvalías” varía en función del año de adquisición del inmueble por el fallecido y también puede tener reducciones en función del parentesco del heredero con el causante o en función del importe de la plusvalía.

No son pocas las ocasiones en que dicha carga fiscal provoca que los herederos renuncien a la herencia, ya que requiere una mínima solvencia financiera que en la actualidad no todo el mundo posee.

Trámites a seguir cuando hay un fallecimiento:

1.- La declaración de herederos: sucesión testada y la ab intestato

En este primer punto hay dos situaciones posibles. Que el causante otorgara testamento (sucesión testada) o que, en cambio, no otorgara testamento (sucesión ab intestato).

Si el causante ha otorgado testamento será éste el que determine quiénes son los herederos. Si una persona fallece sin haber otorgado testamento, es la Ley la que determina quiénes van a ser sus herederos.

Si son el cónyuge, los ascendientes o descendientes, la declaración de herederos puede hacerse en una notaría de la localidad de residencia del causante mediante Acta de Notoriedad. En los demás supuestos hay que acudir a un procedimiento judicial de declaración de herederos, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia: un proceso que puede durar varios meses.

Para hacer un testamento, lo más recomendable es ir a una notaría y a un experto en sucesiones para que nos informen de las leyes vigentes al respecto de las herencias que, como se ha dicho, varían y no son las mismas en todos los territorios. Existen diferentes normas forales en Álava, Aragón, Baleares, Cataluña, Extremadura, Galicia, Guipúzcoa, Navarra y Vizcaya.

Estas diferencias provocan que en el momento de heredar una vivienda la presión fiscal varíe en uno u otro territorio, por ejemplo, en Cataluña se permite al cónyuge y a los hijos una reducción de 100.000 euros sobre la base imponible y, a su vez, la opción de reducir el valor de la vivienda habitual heredada en un 95% con un límite de 500.000 euros del total, limitando el pago del cónyuge a un 1% de la cuota.

Por su parte, en la Comunidad de Madrid, la reducción por parentesco se fija en 16.000 euros para cónyuges, ascendientes y descendientes así como una reducción del 95% en el caso de vivienda habitual, con un límite de 123.000 euros, y, al igual que en Cataluña, se limita el pago del cónyuge a un 1% de la cuota.

2.- Disolución de la sociedad conyugal, inventario, avalúo, adjudicación y aceptación de la herencia

Se debe hacer en una escritura pública ante notario, correspondiendo la iniciativa a los herederos:

• Es necesario disolver, si no lo estuviera ya, la sociedad conyugal, realizando un inventario de los bienes que forman parte de la masa hereditaria.
• El avalúo supone adjudicar un valor a cada uno de los bienes que se van a heredar.
• Una vez relacionados y valorados, los propios herederos deben realizar una adjudicación de los bienes a cada uno de los herederos, en función de la cuota hereditaria que le corresponda.
• Finalmente, los herederos deberán manifestar la aceptación de la herencia.

Sólo a partir de este momento los bienes ya se han transmitido, ya son de los herederos.

3.- Inscripción Registral

Una vez aceptada la herencia y haberla inscrito en el Registro de Propiedad, ya nos podremos considerar, a todos los efectos, propietarios.