Muchos soñamos con comprar alguna vez una parcela para levantar nuestra propia casa. Sin embargo, es una decisión muy importante que conviene meditar antes de lanzarnos a esta aventura. Los trámites burocráticos, las competencias autonómicas y estatales o la Ley del Suelo son cuestiones que debemos conocer antes de tomar ninguna decisión.

¿Se puede edificar en mi terreno?

Esta es la pregunta que debemos hacernos antes de adquirir un solar. Y es que antes de nada, debemos comprobar que la propiedad que queremos comprar es efectivamente suelo rústico, o en otras palabras, superficie en la que se puede edificar. Si no fuera posible, olvídate de seguir adelante con tus planes.

Pero no es la única cuestión a tener en cuenta porque, de ser posible la edificación del terreno, tendrás que comprobar con el ayuntamiento pertinente el estado del mismo. Es decir, el consistorio tendrá que decirte si existe algún plan urbanístico en marcha sobre el solar adquirido o si por el contrario, está libre de cualquier proyecto y por tanto, tienes vía libre para construir en él.

Competencias de las autonomías y el Estado

Las competencias urbanísticas dependen de cada comunidad autónoma y, cada una de ellas, tiene sus propias leyes. Sin embargo, en caso de que en tu autonomía no exista normativa, cualquier actividad relacionada con el suelo dependerá de la ley estatal, pero en primera instancia siempre primará la normativa autonómica. Como apunta Oscar Fernández Léon, abogado y asesor jurídico: “Las diversas leyes autonómicas tienen como principal función dividir y planificar las distintas clases de terrenos, con el único objetivo de identificar las posibilidades de desarrollo urbanístico en el lugar adquirido”.

Tampoco debes olvidar que son las comunidades autónomas las que tienen la potestad de clasificar los terrenos rústicos como protegidos o no protegidos y por tanto, deberás asegurarte de que tu solar no incumple la normativa vigente. De hecho, desde que se aprobara la Ley 8/2007 del Suelo, las autonomías tienen una nueva función: fijar qué parcelas son urbanizables y cuáles no lo son.  Las primeras son aquellas que necesitan un plan de desarrollo específico porque no están urbanizadas ni edificadas. Y las segundas son aquellas que por su valor natural, están protegidas y no es posible construir en ellas.

Suponiendo que tu solar cumple con todos los requerimientos legales, ha llegado la hora de comenzar las obras de edificación, pero antes la comunidad autónoma pertinente tendrá que dar luz verde a tu petición, lo que se conoce como la “calificación urbanística”. Para ello, “es necesario que las comunidades autónomas conozcan bien los usos a los que se dedicará el suelo clasificado, lo que conduce a la necesidad de dividirlo en zonas de ordenación y tipologías edificatorias específicas” –apunta Fernández León.

Solo cuando los informes municipales y autonómicos sean favorables, el consistorio podrá otorgarte la licencia de obra para llevar a cabo la construcción y por fin podrás comenzar las obras.

Limitaciones para la edificación de viviendas

En lo que todas las autonomías coinciden es que cuando se va a construir una vivienda en suelo rústico, esta debe ser respetuosa con el lugar en el que se ubica y estéticamente debe estar bien integrada en el entorno. Por eso conviene empaparse bien de la arquitectura que predomina en la zona y conocer el tipo de solar sobre el que se va a edificar. También debes asegurarte de qué extensión tiene la parcela y de los metros cuadrados necesarios para poder construir sin ningún problema. Ante cualquier pregunta, puedes recurrir al Ayuntamiento, que es el órgano encargado de resolver todas estas dudas.

Bajo la supervisión de un profesional

Para que el proyecto de edificación se desarrolle sin incidentes, conviene ponernos en manos de un profesional y en este sentido, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) indica que es necesario contar con un proyecto de obra detallado y lo más importante, que esté liderado por un arquitecto. Si por el contrario, lo que queremos es realizar alguna reforma o rehabilitación, bastará con la dirección de un arquitecto técnico o aparejador.

El Derecho Urbanístico

Todo ciudadano tiene derecho a una vivienda y es precisamente el Derecho Urbanístico el que ordena las relaciones entre los habitantes y la Administración. Debes saber que el Derecho Urbanístico engloba otras cuestiones como el derecho sobre el suelo (urbano o rural), la autorización para realizar la construcción, la licencia de urbanismo, la licencia de obra y cualquier otra normativa relacionada con el desarrollo de un plan de urbanismo concreto. Por ello, es importante conocer en detalle los derechos que como ciudadanos tenemos, antes de iniciar cualquier proyecto. En caso de algún litigio, existen bufetes de abogados especializados en Derecho de Urbanismo que podrán asesorarte legalmente.