En pocos lugares llega a vivirse tanta tensión como en una junta de propietarios, especialmente cuando es necesario adoptar decisiones que van a ocasionar molestias o un desembolso extra a los vecinos.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha elegido las ocho cuestiones que, según sus datos, generan mayor debate en las comunidades y las presentan con las soluciones prácticas que marca la ley para cada caso:

1. Instalación de un ascensor

Representa un gasto importante, por lo que suele provocar desacuerdos. La cuestión se zanja fácilmente si quienes solicitan la instalación son propietarios mayores de 60 años o con discapacidad, y siempre que el coste de la obra no supere 12 mensualidades de las cuotas de los propietarios. En este caso, no hace falta ni votar el tema en la junta: existe la obligación por ley de instalar el ascensor. Si el presupuesto es mayor que las 12 mensualidades, será necesario contar con la aprobación de la mayoría de los vecinos. Si el voto es negativo, los propietarios interesados podrán instalarlo asumiendo ellos el coste.

2. Exención de gastos a locales

No existe ninguna razón por la que un local pueda quedar exento de la correspondiente cuota comunitaria, a no ser que los vecinos acuerden lo contrario por unanimidad o esté recogido en sus estatutos, aunque en ningún caso es lo habitual. El dueño de un local comercial tiene los mismos derechos y obligaciones que el resto de propietarios.

3. Vecino ruidoso

Los afectados podrán pedir al presidente de la comunidad que le comunique por escrito el problema. En caso de no cesar en su actitud, la comunidad puede aprobar por mayoría simple emprender acciones judiciales. Si no hay acuerdo, puede hacerlo el propietario afectado a título individual.

4. Colaboración de los vecinos en las reformas de los elementos comunes

Cambio de bajantes, saneamiento de pozos, remodelación de fachadas… Con frecuencia las obras que se llevan a cabo en la comunidad requieren la entrada en las viviendas o locales del edificio. Los propietarios están obligados a facilitar el acceso a los operarios siempre que se demuestre que esas actuaciones son en beneficio comunal y han sido aprobadas por la junta.

A cambio, pueden exigir una indemnización si se producen daños o graves molestias. Por ejemplo, si las obras obligan al cierre total o parcial de un local, la indemnización será por el daño efectuado en la propiedad y por el lucro cesante.

Si el propietario se niega a ceder el paso a los operarios, la comunidad podrá aprobar por mayoría simple emprender acciones judiciales.

5. Cerramiento o modificación de terrazas

La Ley de Propiedad Horizontal permite cerrar las terrazas y balcones de todo el edificio si con ello se mejora la eficiencia energética en un 30%, aunque para tomar esa decisión es necesario contar con el apoyo de las 3/5 partes de los vecinos. Si es sólo uno de los propietarios el que pretende realizar esa obra en su vivienda, deberá pedir la aprobación de la junta. Si no la consigue, y hay precedentes de otros vecinos que han realizado esa misma reforma, podrá acudir a los tribunales por poder considerarse un agravio comparativo.

6. Reparación de la terraza de un ático privado cuando hace de cubierta del edificio

La cubierta se considera elemento comunitario, aunque su uso como terraza sea privativo de uno de los vecinos. Y debe ser este propietario el que realice el mantenimiento común. En caso de filtraciones, un perito tendrá que comprobar el origen: si es por el natural deterioro del sistema de impermeabilización, la comunidad está obligada a costear la reparación como responsable de la conservación del edificio. Si ha sido por un mal uso o por dejadez en el mantenimiento, será el propietario del ático el que tendrá que hacerse cargo.

7. Distinguir ente obras de mejora y obras necesarias

No es lo mismo una reforma de la pocería por deficiencias, que la compra de elementos decorativos para el portal. La primera es una obra necesaria y todos los propietarios están obligados al pago. La segunda es una mejora y si su coste suma la totalidad de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quienes no estén conformes se pueden abstener del pago.

8. Desarrollo de una actividad mercantil en una vivienda

La ley permite que una vivienda pueda ser la sede de una empresa o de una actividad profesional, con los mismos derechos y obligaciones para su propietario que cualquier otro vecino. Si la comunidad quiere impedir determinadas actividades mercantiles, tendrá que modificar sus estatutos, con un acuerdo unánime de la junta, para hacerlo constar así.